Avec l’essor des plateformes comme Airbnb, la location meublée touristique fait l’objet d’une régulation renforcée. La loi Le Meur sur la location meublée, adoptée le 19 novembre 2024, vise à rééquilibrer le marché immobilier en encadrant plus strictement cette pratique. Déclaration obligatoire en mairie, limitation de la durée de location, restrictions en copropriété, sanctions plus sévères. Retrouvez ces nouvelles mesures qui concernent directement les propriétaires et les locataires. Les Notaires de Paris décryptent cette loi et ses implications pour sécuriser les projets immobiliers des particuliers et des investisseurs.
Sommaire :
- Pourquoi une nouvelle réglementation sur la location meublée ?
- Quelles sont les nouvelles obligations pour les loueurs ?
- Copropriété : des règles plus strictes à respecter
- Sanctions et contrôles renforcés
- Quelle fiscalité pour les locations meublées en 2025 ?
Pourquoi une nouvelle réglementation sur la location meublée ?
L’essor des plateformes de location de courte durée, telles qu’Airbnb ou Abritel, a significativement modifié le paysage immobilier français. En effet, de nombreux propriétaires ont privilégié la location saisonnière au détriment de la location longue durée. Or, cette tendance a entraîné une diminution du parc locatif disponible pour les résidents permanents, contribuant à une hausse des loyers et à une pénurie de logements accessibles.
Face à ces défis, le législateur a adopté la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite “loi Le Meur”, visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. En effet, elle confère aux collectivités locales des moyens accrus pour encadrer la location meublée touristique, préservant ainsi la mixité sociale et l’accès au logement pour tous.
Quelles sont les nouvelles obligations pour les loueurs ?
La loi Le Meur sur la location meublée introduit plusieurs obligations pour les propriétaires souhaitant louer leur bien en meublé touristique :
Déclaration obligatoire en mairie
Désormais, toute mise en location d’un meublé de tourisme, qu’il s’agisse de la résidence principale ou non, doit faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie. Cette mesure est généralisée à toutes les communes. Ainsi, elle vise à améliorer le suivi et le contrôle de ces locations. De plus, les communes peuvent exiger un numéro d’enregistrement pour chaque meublé de tourisme, facilitant alors les contrôles.
Durée de location réduite
À présent, les communes peuvent décider de réduire la durée maximale de location des résidences principales de 120 jours à 90 jours par an. Cette disposition permet aux municipalités de mieux réguler l’usage des logements sur leur territoire, en fonction des spécificités locales.
Interdiction dans certains logements
La location meublée touristique est strictement interdite dans les logements sociaux. De plus, certaines zones urbaines peuvent être réservées exclusivement aux résidences principales. Ce qui interdit d’office les locations touristiques de courte durée. Enfin, notons que les actes de vente ou de location doivent clairement mentionner cette restriction.
Suspension en cas d’insalubrité
En cas de logement insalubre, la mairie peut suspendre l’autorisation de location. Cette mesure vise à garantir des conditions de logement décentes pour les touristes. En cela, la Loi Le Meur location meublée incite les propriétaires à entretenir leurs biens.
Performance énergétique obligatoire à partir de 2034
À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent. C’est-à-dire, ceux définis à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Concrètement, ces logements devront présenter un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé entre A et D. En outre, les propriétaires devront fournir ce DPE sur demande du maire. Et, cela, sous peine d’une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €.
Copropriété : des règles plus strictes à respecter
La loi Le Meur location meublée introduit des dispositions spécifiques concernant la location meublée touristique en copropriété :
Modification du règlement de copropriété
Les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent explicitement mentionner l’autorisation ou l’interdiction de la location en meublé de tourisme. Pour rappel, les règlements existants peuvent être modifiés à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Autrement dit, la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Ils pourront alors décider d’interdire cette activité dans leur immeuble. Toutefois, cette interdiction est soumise à deux conditions. D’une part, elle ne peut concerner que les lots à usage d’habitation constituant une résidence secondaire. D’autre part, elle s’applique uniquement si le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les lots non destinés à un usage commercial.
Possibilité d’interdiction par l’assemblée générale
Les copropriétaires peuvent, lors de l’assemblée générale, voter l’interdiction des meublés de tourisme dans leur immeuble, sous réserve de respecter les conditions mentionnées précédemment. Cette disposition facilite la prise de décision collective pour préserver la tranquillité et la destination résidentielle de l’immeuble.
Information obligatoire du syndic
Tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublé de tourisme doit en informer le syndic. Ainsi, cette information doit être inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. D’une part, cela permet aux copropriétaires d’être informés officiellement. D’autre part, ils peuvent débattre de cette activité au sein de la copropriété et prendre d’éventuelles décisions.
Sanctions et contrôles renforcés
Pour assurer le respect des nouvelles obligations, la loi Le Meur location meublée prévoit des sanctions dissuasives :
- Défaut d’enregistrement. Une amende administrative pouvant atteindre 10 000 € est prévue en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme.
- Fausse déclaration ou usage d’un faux numéro d’enregistrement. Une amende pouvant aller jusqu’à 20 000 € est applicable en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.
Quelle fiscalité pour les locations meublées en 2025 ?
La fiscalité des locations meublées a connu des évolutions notables avec l’entrée en vigueur de la loi Le Meur location meublée.
Régime Micro-BIC : abattements révisés
Les locations meublées relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En effet, le régime Micro-BIC s’applique automatiquement si les recettes annuelles ne dépassent pas un certain seuil. D’une part, ce régime simplifie les obligations fiscales des loueurs. D’autre part, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire, représentant une estimation des charges déductibles.
Nouveaux taux d’abattement à partir du 1er janvier 2025 :
- Meublés non classés : l’abattement passe de 50% à 30%, avec un plafond de recettes réduit à 15000 € (contre 77700 € précédemment).
- Meublés classés et chambres d’hôtes : l’abattement diminue de 71% à 50%. Le plafond de recettes est fixé à 77700 € (contre 188700 € auparavant).
Ces modifications ont un impact direct sur la fiscalité des loueurs. Puisqu’elles entraînent une augmentation de l’assiette imposable pour de nombreux propriétaires. En cela, elles rendent le régime Micro-BIC moins avantageux qu’auparavant, réduisant ainsi son attractivité.
Régime Réel : une alternative à considérer
Face à la réduction des abattements du régime Micro-BIC, le régime réel devient une option plus attractive pour certains propriétaires. Ce régime permet de déduire les charges réelles liées à l’activité de location, telles que :
- Les intérêts d’emprunt.
- Les frais de gestion.
- Les dépenses d’entretien et de réparation.
- Les amortissements du mobilier et de l’immobilier.
Bien que nécessitant une comptabilité plus rigoureuse, le régime réel peut significativement réduire le revenu imposable. Et, cela, notamment pour les biens générant des recettes supérieures aux nouveaux plafonds du Micro-BIC.
Impact sur les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP)
Les Loueurs en Meublé Non Professionnels doivent être attentifs à ces évolutions fiscales. La diminution des abattements en régime Micro-BIC peut entraîner une hausse de l’imposition pour ceux qui y sont soumis. Il est donc essentiel d’évaluer l’opportunité de passer au régime réel, en fonction des charges déductibles et des amortissements possibles.
Par ailleurs, les obligations déclaratives restent inchangées. Les LMNP doivent déclarer leurs revenus locatifs dans la catégorie des BIC et respecter les échéances fiscales en vigueur.
En conclusion, la réforme fiscale de 2025 modifie substantiellement le paysage fiscal des locations meublées. C’est pourquoi, il est recommandé aux propriétaires de réévaluer leur régime d’imposition. À cet effet, ils peuvent consulter un conseiller fiscal pour optimiser leur situation au regard des nouvelles dispositions légales.
